Rủi ro thường gặp và hướng xử lý khi mua đất không đúng với sổ đỏ


Rủi ro thường gặp và hướng xử lý khi mua đất không đúng với sổ đỏ
Nhiều người gặp phải rủi ro khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“mua đất”) không đúng với sổ đỏ, đặc biệt phổ biến là việc diện tích thực tế và trên sổ có sự chênh lệch. Vậy những rủi ro đó là gì, và cách xử lý ra sao? Hãy cùng Luật Ánh Ngọc tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1. Rủi ro tiềm ẩn thường gặp

Việc mua đất không đúng với sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Dưới đây là một số tình huống thường gặp mà người mua cần đặc biệt lưu ý.

Rủi ro thường gặp
Ảnh minh hoạ

1.1. Tranh chấp với bên bán

Tình huống này thường xảy ra khi thửa đất đã mua có diện tích nhỏ hơn so với diện tích trong Sổ đỏ. 

Ví dụ: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua đã thanh toán toàn bộ số tiền dựa trên số liệu trong Hợp đồng giao dịch. Nhưng do hai bên thỏa thuận hoàn thành chuyển nhượng sẽ giao sổ đỏ, hoặc do bên mua chưa hiểu rõ,... nên bên mua chưa đối chiếu/ xác định chính xác được diện tích khu đất; dẫn tới hoàn cảnh éo le rằng giao dịch xong xuôi, mới phát hiện diện tích thực tế không khớp với sổ đỏ.

Lúc này, nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định điều khoản về trách nhiệm bàn giao khu đất đúng diện tích, ranh giới như 2 bên đã trao đổi, thì Bên mua có căn cứ xác đáng để yêu cầu Bên bán hoàn trả khoản tiền tương ứng với phần diện tích bị chênh lệch.

Tuy nhiên, nếu Hợp đồng không quy định, thì có thể khó để thương thảo; và dễ dẫn tới tranh chấp.

1.2. Tranh chấp với người có quyền sử dụng đất liền kề

Trường hợp diện tích thực tế sử dụng của Bên mua nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ mà họ được nhận, có thể cấu thành bởi nhiều nguyên nhân, một trong số đó là vì hàng xóm đang lấn, chiếm đất. Hoặc, nếu diện tích thực tế Bên mua được bàn giao, đưa vào sử dụng lớn hơn diện tích trên sổ đỏ, cũng tiềm ẩn rủi ro Bên bán trước kia đã lấn, chiếm đất một thời gian, và mặc nhiên coi đó là đất của mình.

Dù là nguyên nhân gì thì có tranh chấp sẽ đều khiến các bên liên quan mệt mỏi, và có thể tốn rất nhiều thời gian, chi phí để hoà giải, xử lý; đặc biệt, sẽ thật đáng tiếc nếu mối quan hệ giữa những “hàng xóm” bị rạn nứt sau tranh chấp.

1.3. Ảnh hưởng tới mức độ bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Khi mua đất không đúng với sổ đỏ, mức độ bồi thường khi giải phóng mặt bằng có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Nếu diện tích đất thực tế sử dụng lớn hơn so với diện tích trong sổ đỏ, phần đất "không chính thức" này sẽ không được tính vào khoản bồi thường. Ngược lại, nếu diện tích đất nhỏ hơn, người mua có thể không được bồi thường đầy đủ cho toàn bộ phần đất mà họ nghĩ mình sở hữu.

Ví dụ, trong trường hợp một người mua mảnh đất 100m² nhưng trên sổ đỏ chỉ ghi nhận 80m², khi có quyết định thu hồi đất, họ chỉ được bồi thường cho 80m² hợp pháp. Phần diện tích không khớp sẽ không được tính, gây thiệt hại kinh tế lớn cho bên mua. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ lưỡng thông tin sổ đỏ trước khi mua là rất quan trọng để tránh những rủi ro về tài chính trong tương lai.

Nói tóm lại, việc đo đạc, xác định ranh giới và khảo sát diện tích đất trên thực tế đóng vai trò vô cùng quan trọng; thêm vào đó, Bên mua cũng cần trao đổi kỹ lưỡng với Bên bán nếu phát hiện có bất kỳ sự chênh lệch/khác biệt nào về diện tích, hoặc ranh giới thửa đất so với sổ đỏ để hạn chế tối đa rủi ro phát sinh những tranh chấp không đáng có.

2. Hướng xử lý: đề nghị cấp đổi/điều chỉnh Sổ đỏ

Một cách logic khi phát hiện có sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích trên sổ đỏ đó là cần đề nghị điều chỉnh (đăng ký biến động) hoặc cấp đổi Sổ đỏ, phụ thuộc xem ranh giới thửa đất có thay đổi hay không.

2.1. Trình tự thực hiện

Quý độc giả có thể tham khảo quy trình thực hiện như sau:

Xử lý khi mua đất không đúng sổ đỏ
Ảnh minh hoạ

2.2. Thành phần hồ sơ

  • Trường hợp Ranh giới thửa đất không thay đổi

Cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các tài liệu sau:

  1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
  2. Giấy chứng nhận đã cấp;
  3. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
  • Trường hợp Ranh giới thửa đất có thay đổi

Cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các tài liệu sau:

  1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
  2. Giấy chứng nhận đã cấp;
  3. Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai;.
  4. Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

2.3. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

Theo quy định hiện hành, các cơ quan dưới đây có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:

  • Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
  • Văn phòng đăng ký đất đai;
  • Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

2.4. Lệ phí nhà nước 

Các khoản lệ phí cần đóng khi thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ/ đăng ký biến động:

  • Lệ phí trước bạ bằng 0,5% của giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với diện tích thực tế của thửa đất thổ cư đang được cấp sổ đỏ, công thức tính là: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%;
  • Lệ phí cấp GCN/ chứng nhận biến động: phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ theo quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh.

Ví dụ:

    • Tại Hà Nội: Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): Hộ gia đình, cá nhân: 10.000 - 25.000 VNĐ/giấy; tổ chức: 100.000 VNĐ/giấy;
    • Tại Thành phố Hồ Chí Minh: Mức thu lệ phí Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: từ 10.000-20.000 VNĐ/lần.

2.5. Thời hạn ra Sổ

Theo quy định hiện hành, từ khi Cơ quan nhà nước nhận được đầy đủ bộ hồ sơ hợp lệ, trong vòng 10 ngày làm việc sẽ giải quyết hồ sơ và thông báo kết quả tới tổ chức, cá nhân thực hiện thủ tục.

3. Dịch vụ đăng ký biến động/ cấp đổi Sổ đỏ tại Luật Ánh Ngọc

Với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, chúng tôi cam kết sẽ mang đến quy trình nhanh gọn, chính xác và tiết kiệm thời gian cho khách hàng thông qua công tác tư vấn toàn diện, từ kiểm tra hồ sơ đến hoàn thiện thủ tục pháp lý, đảm bảo quyền lợi của khách hàng được bảo vệ tối đa. Hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ chi tiết.

Xem thêm: Làm sổ đỏ cần những giấy tờ gì [cập nhật 2024]

Như vậy, Luật Ánh Ngọc đã cùng bạn tìm hiểu 3 rủi ro phổ biến và hướng xử lý khi mua đất không đúng với sổ đỏ.

Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ tới 0878.548.558 hoặc lienhe@luatanhngoc.vn, Luật Ánh Ngọc rất hân hạnh được hỗ trợ bạn.

Luật sư Phương

Luật sư Phương

Đã kiểm duyệt nội dung

Tốt nghiệp đại học Luật Hà Nội. Có hơn 10 kinh nghiệm công tác trong ngành luật. Hiện đang là giám đốc kiêm luật sư chính của Luật Ánh Ngọc.

Xem thêm thông tin

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, người viết áp dụng các quy định của pháp luật tại thời điểm nghiên cứu viết bài. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, vui lòng Liên hệ trực tiếp với chúng tôi.