Thế chấp tài sản và quyền lợi của bên thế chấp: Điểm mới và ứng dụng


Thế chấp tài sản và quyền lợi của bên thế chấp: Điểm mới và ứng dụng
Cuộc sống ngày càng phát triển, con người cũng từ đó mà phát sinh nhiều các hoạt động kinh doanh, mua bán trao đổi. Vậy để làm sao đảm bảo dược quyền lợi của mình một cách toàn vẹn nhất, các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đặc biệt là thế chấp tài sản trở nên phổ biến và luôn được đề cao, trở thành sự bảo đảm vững chắc, hạn chế những rủi ro, đặc biệt là rủi ro xảy ra trong các hoạt động ngân hàng, tín dụng. Trong bài viết này, Luật Ánh Ngọc xin đưa ra các một số quy định về thế chấp tài sản cũng như cách thức áp dụng trong thực tế để quý khách hàng có thể nắm bắt và tìm hiểu.

1. Thế chấp tài sản là gì?

Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong quá trình thế chấp, nếu chưa xử lý tài sản thế chấp thì tài sản này vẫn do bên thế chấp quản lý và sử dụng trừ trường hợp có bên thứ ba nắm giữ…

Tài sản được thế chấp là vật, tiền hoặc quyền tài sản. Các tài sản thế chấp thường có giá trị lớn, được nhiều người đánh giá cao, thể hiện sự thiện chí và sự bảo đảm trả nợ của người thế chấp. Tài sản này có thể là tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình.

Tài sản hữu hình là những tài sản có thể nhìn thấy được, sờ và cảm nhận trực tiếp bằng các giác quan, bao gồm động sản và bất động sản. Bất động sản là những tài sản cố định không thể di dời được như nhà cửa, đất đai, công trình xây dựng... Ngược lại với bất động sản là động sản như ô tô, xe máy, điện thoại.

Tài sản vô hình là tài sản được thể hiện dưới các dạng thông tin, trí thức hoặc các quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ,…. Và được “hữu hình” hóa thông qua các giấy tờ xác nhận như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhãn hiệu, Bằng sáng chế,…

Ngoài ra, tài sản thế chấp còn có thể phân chia thành tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tại sản hiện có là tài sản đã hình thành trước hoặc thời điểm thế chấp. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập tại thời điểm thế chấp hoặc tài sản đã được hình thành nhưng được đăng ký quyền sở hữu sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp tài sản.

Không phải mọi loại tài sản đều được thế chấp. Tài sản thế chấp phải đảm bảo các điều kiện:

  • Là tài sản được phép giao dịch, không thuộc danh mục cấm mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp.
  • Phải được xác định cụ thể và thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
  • Không phải là tài sản đang có tranh chấp về mặt pháp lý như bị kê biên chờ thi hành án, bị tạm giữ, niêm phong, phong tỏa,…

2. Quyền lợi của bên thế chấp tài sản

 

Quyền của bên thế chấp tài sản
Quyền lợi của bên thế chấp tài sản
  • Được quyền khai thác toàn bộ công dụng của tài sản thế chấp, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, ngoại từ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Đối với một số quyền sở hữu công nghiệp, bên thế chấp cần thực hiện một cách triệt để vì quyền sở hữu công nghiệp rất dễ mất giá trị.
  • Thực hiện các hoạt động đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
  • Nhận lại tài sản thế chấp hoặc các giấy tờ liên quan đến tài sản từ người nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ khi người thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp hoặc được thay thế bằng các biện pháp khác.
  • Bên thế chấp được quyền bán, trao đổi, thay thế tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Nếu tài sản thế chấp là kho hàng, bên thế chấp có quyền thay thế hàng hóa nhưng vẫn phải đảm bảo giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thế thỏa thuận.
  • Được quyền bán, trao đổi, cho tặng tài sản thế chấp không là hàng hóa luân chuyển trong quá trình kinh doanh, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp đồng ý hoặc có quy định khác.
  • Được quyền cho thuê, mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết đó là tài sản thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp.

3. Một số lưu ý đối với thế chấp tài sản đặc biệt

  • Đối với tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
  • Nếu bên nhận thế chấp tài sản được bảo hiểm không thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản bị thế chấp thì sau khi nhận được tiền bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thanh toán cho bên nhận thế chấp số tiền bảo hiểm.
  • Nếu tài sản thế chấp không được bảo hiểm và bị hư hỏng hoặc bị tiêu hủy không phải lỗi của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp chấp nhận rủi ro không còn tài sản thế chấp và nghĩa vụ của bên thế chấp trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm.
  • Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
  • Thế chấp tài sản chỉ áp dụng được đối với: nghĩa vụ thanh toán và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng mà không phải thanh toán; nghĩa vụ của bên bảo đảm và nghĩa vụ của bên thứ ba; nghĩa vụ đã tồn tại ở thời điểm xác lập giao dịch hoặc sẽ phát sinh trong tương lai khi đáp ứng được một số điều kiện nhất định.
  • Nếu tài sản thế chấp là bất động sản mà trên bất động sản có vật phụ kèm theo thì vật phụ đó vẫn được xem là tài sản thế chấp (ví dụ: Tòa nhà là tài sản thế chấp, trong tòa nhà có hệ thống máy phát điện được sử dụng khi tòa nhà mất điện thì hệ thống máy móc được xem là vật phụ kèm và coi là tài sản thế chấp)

4. Một số điểm mới trong quy định của pháp luật về thế chấp tài sản

Nghị định số 99/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực pháp luật đã góp phần giải quyết được các vấn đề phát sinh mới liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung và thực hiện nhận thế chấp tài sản nói riêng.

 

Một số điểm mới trong quy định của pháp luật về thế chấp tài sản

Một số điểm mới trong quy định của pháp luật về thế chấp tài sản

4.1. Điểm mới về thế chấp tài sản liên quan đến tài sản nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 25 Nghị định 99/2022, nhà ở hình thành trong tương lai là bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đặc biệt, Nghị định trên đã bổ sung thêm quy định về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp quyền):

Nếu các bên trong quan hệ thế chấp chưa thỏa thuận về việc chuyển tiếp quyền sang thế chấp nhà ở thì hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải bao gồm cả hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thế chấp nhà ở đã được chứng nhận sở hữu.

4.2. Điểm mới về thế chấp tài sản trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

Theo điểm c khoản 1 Điều 4 Nghị định 99/2022,  bên nhận thế chấp có thể đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản đó được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Điều này sẽ giúp cho những người có quyền lợi khác biết tài sản đó đang được bảo đảm cho nghĩa vụ khác cũng như thuận tiện hơn trong quá trình kiểm tra, xử lý tài sản thế chấp.

4.3. Điểm mới đối với thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Trong thực tế, diện tích đất được xác định khi thế chấp có sự chênh lệch trên giấy tờ và ngoài thực tế (do sai sót về đo đạc,..). Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định chính xác đặc điểm của tài sản thế chấp ghi trong hợp đồng thế chấp. Do đó, tại Điều 36 của Nghị định số 99/2022, pháp luật đã đặt ra quy định các cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai, …) sẽ không thực hiện việc đăng ký thay đổi diện tích thực tế của thửa đất trên Giấy chứng nhận ngay cả khi các bên có yêu cầu nếu việc thay đổi này không làm thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của bên thế chấp đối với tài sản này. Đặc biệt, sau ngày 15/01/2023, diện tích thửa đất thế chấp không còn là thông tin bắt buộc phải mô tả trên Phiếu yêu cầu đăng ký kê khai thông tin.

5. Những khó khăn trong việc thực hiện thế chấp tài sản trong thực tế

  • Vẫn có sự nhầm lẫn giữa thế chấp tài sản và bảo lãnh tài sản dẫn đến nhiều cơ quan đăng ký hiểu sai và từ chối việc công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp.
  • Việc xác định tài sản thế chấp, nhất là quyền sử dụng đất vô cùng khó khăn như trong việc xác định đất bị Nhà nước thu hồi có được thế chấp không, …
  • Quyền tài sản là một loại tài sản đặc thù và khá phổ biến. Tuy nhiên, pháp luật chỉ quy định quyền tài sản là các quyền giá trị được bằng tiền và không có quy định cụ thể những quyền gì được gọi là quyền tài sản. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định một quyền nhất định có phải là quyền tài sản hay không trong khi ranh giới giữa các quyền đối với tài sản và các quyền được xem là tài sản khá mong manh.
  • Thế chấp tài sản đối với tài sản là quyền tài sản chỉ tập trung phần lớn vào quyền sử dụng đất. Thực tế rằng, có rất nhiều quyền tài sản khác cũng có thể trở thành tài sản thế chấp như quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ hợp đồng, góp vốn hoặc quyền khai thác các tài nguyên thiên nhân chưa được đề cập đến, dẫn đến khi phát sinh các giao dịch thế chấp, các bên không biết cách thức, thủ tục để xử lý đối với các tài sản này.
  • Việc xác định chính xác nhân thân của những người thế chấp tưởng là đơn giản nhưng trong thực tế lại rất phức tạp, nhất là hiện nay khi công nghệ đã trở nên phổ biến, các cá nhân có thể dễ dàng làm chữ ký giả, đánh tráo thông tin người ký, dùng thông tin giả…

Nói tóm lại, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm vô cùng quen thuộc và phổ biến trong các giao dịch hàng này. Chính vì vậy nên việc trong quá trình thực hiện, những tồn đọng, khó khăn lại xuất hiện càng nhiều. Nếu có những khó khăn, vướng mắc trong quá trình ký kết hoặc thực hiện thế chấp tài sản, Luật Ánh Ngọc rất sẵn lòng tư vấn và hỗ trợ đến khách hàng. Xin vui lòng liên hệ đến số điện thoại: 0878.548.558 hoặc qua email: lienhe@luatanhngoc.vn để được hỗ trợ sớm nhất.



 


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác